Welche Konzepte die meisten Optionen zur flexibleren Nutzung von Logistikflächen liefern.

VON ROGER HEIDMANN

Ein Airbnb für Lagerflächen? „Vergessen Sie das!“ Der Ratschlag der Anwälte saß. „Der Lagerhalter ist der Treuhänder der Ware. Bei Plattformen zur Vermittlung von Unterkünften liegt man im schlechtesten Fall eine Nacht wach. Dagegen liefern Warenwerte im falschen Lager oft mehr als nur schlaflose
Nächte!“, so die Judikative. Die aparte These für das Cowarehousing-Vorhaben der Logistik Service Agentur GmbH (LSA) war somit vom Tisch. Die Reise durch die Optionen ging weiter, im Spannungsfeld zwischen Logistik, Plattformökonomie, Lagerhaltung, digitaler Technologie, gesetzlichen Regelungen, Vermittlung, Skalierbarkeit, Verfügbarkeit, Auditierung und mit den unterschiedlichen Geschwindigkeiten im Markt. Im Mittelpunkt das ewige Tauziehen zwischen Engpass und Leerstand in Gewerbeimmobilien. Was machen die anderen? „On-Demand-Warehousing-Dienstleister“ wie Flexe oder Flowspace aus den USA sind allein über ihre Plattformen sichtbar. Sie wären nach deutschem Recht Lagerhalter und potenziell Finanzdienstleister. Die deutsche Plattform Sharehouse verweist
wohl auch aus diesen Gründen auf ihre Vermittlungsfunktion. Sie zieht in ihren AGBs die Trennungslinie zum Lagervertrag. In jedem Fall setzt die  aftungsseitig
notwendige Auditierung der Lager der Skalierbarkeit die Grenzen. Skalierbare Geschäftsmodelle zielen auf hohe und sprungfixe Nutzerzahlen. Sie sind „Asset
light“, anständig automatisiert, mit geringen Fixkosten und hohen variablen Kosten. Vertrieb und Marketing stehen im Fokus. Kapazitätsgrenzen gibt es keine.
Gleiches gilt für die Expansion in andere Märkte.

MARKTBEOBACHTUNG UND LEERSTANDSQUOTEN

Den Markt der ungleichen Geschwindigkeiten belegt auch die folgende Spur: Die Recherchen der LSA zeigten zwei Leerstandsquoten, eingeteilt in A und B.
Zu A wurden jene Flächen gezählt, die leerstehend im Web und über Makler eher langfristig neue Betreiber suchen. Sie liefern auch Projektentwicklern Hinweise
für spekulative Investitionen. Zu B zählten die, die im Betrieb waren und für  Personal und Gerät kurzfristig nach neuen Lagerkunden fahnden. Bisher wohl eher eine Dunkelziffer. Rund 7 Mio. m² im Nordwesten wurden betrachtet. Am Ende stand die Erkenntnis: Der durchschnittlichen Leerstandsquote A von 3 Prozent wurde der gleiche Wert für B hinzuaddiert.
Trotzdem bleiben die Flächen knapp. Neben der steigenden Nachfrage scheint die Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung zu wirken. Sie dämmt die Versiegelung neuer Flächen von 74 ha im Jahr 2012 auf durchschnittlich 30 ha pro Tag bis 2020 ein. Den Effekt bekam die LSA mit einer Anfrage für eine Lagerplanung zu spüren. Bis dato konnte sich die Denkfabrik aus Bremerhaven nicht vorstellen, noch mal eine Logistikimmobilie mit mehreren Etagen begründen zu können. Die letzte mehrstöckige Immobilie war eine Revitalisierung vor rund 30 Jahren. Geplant wurde sie jetzt im Technologiepark. Das Grundstück war knapp. Aber was wäre die Immobilie ohne die Logistik. Nicht das Geringste. Dementsprechend verband LSA die neue Nahtstelle mit dem Geflecht aus Nachschub, Versorgung und den Hierarchien im Logistiknetzwerk. Die beeinflussbaren Kosten im Unternehmen, die von der Logistik abhängen, wurden kalkuliert. Von der ersten Idee bis zur Inbetriebnahme entstanden aus dieser Sicht Logistik-Szenarien, Design, Profile und das Geschäftsmodell für die Immobilie. Das Motto: Je exzellenter der Unternehmens-, Lager- oder Hafenstandort, desto erfolgreicher die Logistik – und umgekehrt.

FREIE LAGERKAPAZITÄTEN IN WERTSCHÖPFUNG UMWANDELN

Unter dem Cowarehousing-Dach ist nun ein Gesamtkonzept entstanden, das de jure die unterschiedlichen Geschwindigkeiten beachtet, digitale Instrumente
wohl dosiert und trotzdem skalierbar ist. Vor dem Lagervertrag steht immer das exklusive Wissen über Anforderungen, Konditionen, Marktzugänge, Angebotsvergleiche und die Partner. Dafür liefert Cowarehousing den Support – je nach Bedarf für das schnelle Resultat, die langfristige Antwort oder die strategische Lösung. Im Zentrum steht der neue Marktplatz. Die Mission: Freie Lagerkapazitäten auf kurzem Weg in Wertschöpfung umwandeln und für die andere Seite Platz und Produktivität fürs Kerngeschäft gewinnen. Lager und Ware treffen sich zuerst digital, um danach ein Paar zu werden. Die Menschen
hinter Ware und Lager sehen auf den ersten Blick, wer zu wem passen kann. Sie sparen Zeit und sichern sich automatisch neue Geschäftsoptionen. Manche Studie sagt, dass der Aufwand für die Geschäftsanbahnung über diesen Weg um 25 Prozent sinkt. Vertriebler, Logistikmanager, Lagermeister oder Einkäufer schaffen sich neue Optionen, um ihre Arbeit einfacher zu erledigen. Lagerbetreiber erhalten einen neuen Vertriebskanal, Betreiber produktionsnaher Hallen den Marktzugang.

Roger Heidmann ist Geschäftsführer der LSA Logistik Service Agentur GmbH.